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RECLAMACIONES SOBRE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL

Existe mucha incertidumbre sobre este tributo, que supone una importante carga para el propietario de un inmueble. ¿Pero de donde surge el conflicto?

¿QUE ES LA PLUSVALÍA MUNICIPAL?

Prácticamente se trata de una paradoja que se da en todo el territorio nacional: el propietario de una vivienda vende su inmueble a precio de mercado y este precio es inferior al valor municipal, reclamándole el Ayuntamiento, por semejante causa, el pago de una cuantía desproporcionada. Este cargo no es sino el impuesto del Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o sea, la plusvalía municipal. La definición más aceptada es que la plusvalía es “el incremento del precio del suelo desde que se adquiere la vivienda hasta que se vende”. Pero… ¿qué sucedía si, por ejemplo, transcurrían diez años desde la adquisición hasta la venta y el valor del precio de mercado había caído en picado?. Esto fue exactamente lo que pasó durante la crisis inmobiliaria.

¿SE PUEDE RECLAMAR?

La siguiente cuestión se hacía evidente: ¿se podía reclamar este impuesto?. Los funcionarios municipales te invitaban a ello aunque te advertían -extraoficialmente- de su inutilidad, puesto que se trataba de un impuesto inalienable y el proceso podía ser largo -y caro- para la persona interesada. Así que uno se marchaba con la carta de pago consciente de que le tocaba apoquinar aquella “multa”. A nadie se le escapaba que el impuesto de la plusvalía era abusivo e incomprensible y que su único afán no era sino meramente recaudatorio, así que era cuestión de tiempo que surgiera una reacción mayúscula ante semejante despropósito.

LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

El pasado 16 de febrero el Tribunal Constitucional sentenció que varios artículos referentes a este impuesto de la Norma Foral de Guipúzcoa eran inconstitucionales, creando un precedente que alentaba futuras reclamaciones en el resto del país. Con razón, el Alto Tribunal no veía lógico que se le exigiera al vendedor de un inmueble el pago de un impuesto que grava el incremento del valor del terreno  cuando no existía semejante incremento. Ahora está por llegar que otros juzgados corrijan este abuso. Sin duda, iniciar los trámites para reclamar las plusvalías ya abonadas es sólo cuestión de tiempo. Teniendo en cuenta la sentencia del Tribunal Constitucional para reclamar deben de darse varios factores:

– La reclamación sólo puede formalizarse si se ha abonado el impuesto previamente.

-No se puede haber producido ningún incremento en el valor del terreno en el periodo de tenencia gravado (o sea, desde que se adquirió la vivienda hasta que se vendió)

-Que la venta se haya llevado a cabo después de febrero del año 2013.

Teniendo como referencia estos factores, se calcula que si la sentencia del Tribunal Constitucional se aplicara en toda España la devolución de la plusvalía municipal se podría reclamar sobre más de medio millón de inmuebles.

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DUDAS A LA HORA DE ALQUILAR UNA VIVIENDA

Siempre surgen los mismos miedos cuando un propietario se decanta por alquiler una vivienda. Su objetivo es la captación de un inquilino formal, con trabajo y que pague religiosamente la mensualidad acordada. Por supuesto, no existe una fórmula que garantice todo esto, aunque sí cabe recurrir a algunas pautas para evitar que nuestra vivienda sea ocupada por un inquilino indeseable.

SOLICITAR DOCUMENTACIÓN

Para empezar, hay que solicitar una documentación que, a priori, garantice que el inquilino sea solvente. Esto es: contrato de trabajo y tres últimas nóminas. Es fundamental conocer su perfil laboral: en qué trajaba, desde cuándo y cuánto percibe. Es importante elevar a público el contrato de arrendamiento y declararlo formalmente ante la Hacienda Pública. Si, en el futuro hubiera problemas, el procedimiento para el desahucio sería más rápido. Un contrato privado de arrendamiento, no elevado a público, podría constituir un delito y sólo acarrearía inconvenientes a la parte propietaria. También es recomendable contratar un seguro de alquiler para que, en caso de impago, la correduría se ocupara de todos los trámites y gastos pertinentes para desalojar al inquilino.

EL INQUILINO NO PAGA

¿Qué hacer si el inquilino deja de pagar?. Esperar al menos dos impagos de mensualidades para iniciar los trámites. Es posible que uno de los recibos no haya sido abonado por circunstancias adversas sufridas por el inquilino, de ahí que se le otorgue el beneficio de la duda. Por ello sólo será a partir del segundo mes impagado cuando le toque mover ficha a la parte propietaria, que deberá enviar un burofax al inquilino en el que se le reclame la deuda y se le advierta de una futura demanda. Si la cantidad objeto del pleito es superior a 2.000 € será obligatoria la presencia de un procurador y abogado. En caso contrario, el procedimiento será verbal y en el juicio no será obligatorio el concurso de un abogado.

 

Obviamente, lo mejor es que arrendador y arrendatario cumplan con sus obligaciones contractuales y no lleguen a este extremo tan incómodo para ambos.

ACUERDO EXTRAJUDICIAL

A veces, y antes de llegar a juicio, es preferible que las dos partes se pongan de acuerdo. En muchos casos se pacta abonar una parte de la deuda para que el inquilino abandone la propiedad sin mayores perjuicios. El arrendador no percibe la deuda en su totalidad, pero se asegura la inmediata disponibilidad de su inmueble.

SEGUROS DE ALQUILER

Otra opción, quizá la más recomendable, es contratar un seguro de alquiler. ¿En qué consiste?. Es muy simple: la aseguradora se ocupa de todo el trámite a la hora de alquilar la vivienda y, en caso de impago, se hace responsable de abonar la mensualidad acordada e iniciar los trámites para el desahucio. La parte propietaria sólo tendrá que abonar una cantidad anual o un porcentaje del alquiler. Esta última fórmula supone un abono mensual. La aseguradora necesitará para tramitar esta gestión el contrato de trabajo y las tres últimas nóminas del inquilino. Hay seguros más completos que otros. Lo más recomendable es que incluya las siguientes coberturas:

– Impago de rentas

-Defensa y reclamación del contrato de arrendamiento.

-Defensa de otros seguros.

-Defensa penal

-Reclamación de daños ocasionados al inmueble.

-Defensa como consumidor.

-Reclamación de daños sobre bienes del inmueble.

-Defensa jurídica frente a la Administración pública.

-Reclamación en contratos de servicios de reparación o mantenimientos de las instalaciones.

-Defensa y reclamación del propietario sobre servidumbres.

-Defensa y reclamación frente a la comunidad de propietarios.

-Defensa penal como miembro de la junta de la comunidad de propietarios.

-Actos vandálicos al continente.

-Asistencia jurídica telefónica.

-Gastos de cerrajero y cerradura, para lanzamiento judicial por desahucio.

Por lo tanto, contratar este tipo de seguros supondrá que la parte propietaria esté tranquila sabiendo que, pase lo que pase, cobrará su alquiler.

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CAMBIOS EN LA LEY HIPOTECARIA

Los últimos acontecimientos sobre las prácticas abusivas de los bancos a la hora de prestar dinero (o sea, las clausulas suelo) han determinado que el Gobierno regule la actual ley hipotecaria.

SIN LETRA PEQUEÑA

El objetivo no es sino lograr una gestión transparente y sin letra pequeña. Para ello los bancos deberán informar por escrito a los clientes que soliciten una hipoteca las clausulas (y éstas deben incluir los gastos exactos, la amortización pactada o el tipo de divisas específico). El ministro de economía, Luis de Guindos, se mostró inflexible al respecto: “Queremos evitar dudas sobre la posible opacidad de las cláusulas y reforzar que el consumidor tenga pleno conocimiento de las implicaciones económicas y jurídicas que tiene el contrato que está firmando”.

Otros puntos que varían hacen referencia a la supresión de las comisiones aplicadas cuando se amortiza el préstamo anticipadamente o al derecho del cliente a cambiar de divisa en el crédito a la hora de comprar un piso. También el cliente no estará obligado a la contratación de productos bancarios asociados a la hipoteca. Para evitar que los trabajadores de los bancos vendan o incluyan este tipo de productos superfluos estimulados por las propias entidades, se regulará y minimizará los incentivos por objetivos.

LAS “CLÁUSULAS SUELO”

Es obvio que el turbio asunto de las “cláusulas suelo” ha manifestado los abusos de un sector importante de la banca. A día de hoy muchos usuarios desconocen el proceder para iniciar los trámites ante una plausible devolución de las cantidades pagadas de más. Incluso cada entidad dispone de unos procedimientos distintos y, a veces, laberínticos, que no hacen si no confundir al cliente.

¿CÓMO PROCEDER ANTE LAS CLÁUSULAS SUELO”?

El procedimiento más habitual, en este sentido, consiste en hacer acto de presencia en el banco y solicitar un documento que manifieste la disconformidad del usuario para con las cláusulas suelos. Este escrito (cada banco tiene su propio modelo) deberá incluir los siguientes datos: nombre y apellidos del cliente, número de teléfono, número de préstamo (que no cuenta bancaria) y firma. El cliente deberá quedarse con una copia sellada y fechada por el banco y éste con la original. Es importante destacar que este documento no supone ningún compromiso para la parte firmante. A partir de ese momento la entidad tendrá un plazo de tres meses para concertar una reunión con el cliente (en caso contrario, el cliente podrá iniciar los pertinentes procesos judiciales). En esta postrera reunión pueden darse varios casos:

– que el banco declare la “cláusula suelo” legal (y, por lo tanto, carente de remuneración).

– que el banco declare que la cláusula suelo existe y ofrezca un trato al cliente: el pago de una cantidad específica.

En ambos casos el cliente no deberá firmar nada aún, sino contrastar la información con un abogado o asociación de consumidores. A partir de ahí tendrá que sopesar si le resulta más rentable aceptar un trato o iniciar un proceso judicial.

LAS LEYES HIPOTECARIAS DEBEN DEFENDER A LOS USUSARIOS

A raíz de este asunto, el Estado ha tenido que dar un toque de atención a los bancos para que se replanteen sus contratos hipotecarios.

Sin duda se trata de noticias positivas que el usuario recibirá con satisfacción. Los bancos, por lo tanto, tendrán que adaptarse a políticas más transparentes y respetuosas para con los clientes.

 

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EL SECTOR INMOBILIARIO EUROPEO EN EL 2017

No sobrevive la especie más fuerte, sino la que mejor se adapta. Y el sector inmobiliario no es inmune a esta ley natural. Tras unos años de incertidumbre, en los que los precios cayeron, los bancos dilapidaron los créditos en operaciones varias y la nueva construcción se encalló, parece que el 2017 se inicia con cierto optimismo.

ESTABILIDAD ECONÓMICA Y ESTABILIDAD POLÍTICA

Obviamente no se trata de lanzar las campanas al vuelo. A nadie se le escapa que la estabilidad del sector inmobiliario está íntimamente relacionada con la estabilidad política. A nivel europeo, el continente atraviesa un periodo claroscuro: el brexit aislará al Reino Unido, las elecciones en Francia, Holanda o Alemania auguran un panorama complejo y la inmigración sigue siendo un problema humanitario de primer orden. Si a eso se le suma la imprevisible política del nuevo presidente de los Estados Unidos, Donald Trump, parece claro que el año que empieza no hace sino ofrecer más de un interrogante.

EL SECTOR INMOBILIARIO EN ESPAÑA, HOY

A nivel nacional, España sigue siendo un paraíso para los inversores (el suelo es más barato que en muchos otros países europeos). Además, el ciudadano español sigue defendiendo esa cultura “de propietario”, al contrario que otros europeos, más afines a la idea de que es más práctico alquilar una propiedad que poseerla. Por eso, la vibraciones son positivas. La recuperación será más lenta y, en  ningún caso, se llegará a los extremos conocidos antes de la crisis económica. También es importante saber la procedencia de las noticias que nos llegan y la afinidad política de los medios que las transmiten. En muchos casos, la noticia se confunde con propaganda para plantear un panorama económico que poco tiene que ver con la realidad.

¿BROTES VERDES?

Desde siempre, los gobernantes de turno venden la recuperación económica tras un periodo crítico. En España, por ejemplo, gobierna un partido débil, sujeto a pactos y concesiones para con otros grupos políticos. Es complejo prever si sus políticas podrán llevarse a cabo en su totalidad, pero eso no implica que no se venda la recuperación económica. La subida de los precios de los pisos, la concesión de préstamos y las firmas ante Notario son parámetros importantes a tener en cuenta a la hora de evaluar la situación del sector. A día de hoy se evidencian ciertos hechos: los bancos disponen de más capital para la concesión de préstamos hipotecarios. Pero no es oro todo lo que reluce. Si tienes dinero, tienes el préstamo. Si no, tendrás que buscar un aval o ahorrar para la entrada. El hecho de que los bancos hayan “abierto el grifo” predispone a los vendedores a subir los precios, por lo que la búsqueda de chollos se antoja una misión casi imposible. De cualquier modo, los expertos afirman que comprar sigue siendo un buen negocio y que España disfruta de una situación privilegiada que se traducirá en crecimiento e inversión internacional. Hay que ser cauto, saber elegir y aprovechar las oportunidades. De eso trata el mercado inmobiliario, ¿no?.

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CONSEJOS PARA CONTRATAR UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO SIN SOBRESALTOS

En primer lugar, si te estás planteando comprar una vivienda, debes ser consciente de tu capacidad de ahorro, así como de tus ingresos y gastos mensuales. También es importante prever futuras necesidades o emergencias económicas. Con todo ello, debes buscar un piso cuyo precio se adecue a tu situación económica y nunca vivir por encima de tus posibilidades. Las cuotas mensuales de una hipoteca nunca deberán superar el 30% de los ingresos familiares.

SOLICITAR DOCUMENTACIÓN

Cuando hemos encontrado el piso que se adecue a nuestro presupuesto hay que saber si está libre de cargas. Para ello es necesario solicitar una nota simple en el Registro. En este documento se reflejará si la vivienda está libre de cargas hipotecarias. También será necesario revisar los últimos recibos de la contribución y contactar con la gestoría de la comunidad para que redacten un escrito que atestigüe la ausencia de deudas o la existencia de posibles derramas. En cualquier caso, el Notario está obligado a disponer de esta documentación, contrastarla e informar detalladamente a la parte compradora. Suele ser habitual que, si el comprador adquiere una vivienda mediante la intermediación de una agencia inmobiliaria, sea ésta la que se encargue de dicha gestión.

COMPARAR LAS HIPOTECAS EN VARIOS BANCOS

El siguiente paso consiste en comparar las distintas condiciones hipotecarias que puedan ofrecerme los bancos. Lo más recomendable es personarse en varias entidades y salir de la oficina con un estudio financiero bajo el brazo. En dicho estudio debe especificarse las condiciones de la hipoteca, las cuotas y la cantidad a prestar. Este estudio financiero no supone compromiso alguno por lo que es muy importante solicitarlo en varios bancos y comparar las condiciones hasta que nos decidamos por el que más nos convenga.

TASACIÓN DE LA VIVIENDA

Tras decidir en qué banco vamos a solicitar la hipoteca, la propia entidad bancaria tendrá que disponer de una tasación de la vivienda objeto de la compra. ¡Ojo!, aunque suele ser costumbre, el banco no puede obligarnos a pagar este servicio que él mismo ha solicitado a una sociedad de tasaciones. No puede imponer su empresa tasadora. El cliente es libre de contratar a su propio tasador, siempre que esté homologado, y la entidad de crédito está obligada a aceptar dicha tasación.

TIPO DE INTERÉS FIJO O VARIABLE

En cuanto a los tipos de interés del préstamo hipotecario, pueden ser fijos o variables. Como su propio nombre indica, en la modalidad “tipo fijo”, el interés no cambia a lo largo de la vida total del préstamo. Por ello podemos saber cuál será la cuota exacta a pagar y organizar nuestra economía doméstica de una mejor manera. En la modalidad “tipo variable”, el interés (y, por lo tanto, la cuota) va fluctuando en función del índice de referencia aplicado al préstamo y al mercado. El índice de referencia más bajo es el euribor. Este modelo es más barato que el “tipo fijo”, a consecuencia de su inestabilidad.

LAS CUOTAS HIPOTECARIAS

La cuota que pagamos mensualmente tras la concesión de un préstamo hipotecario está conformada por una parte de capital y por el coste de financiación. O sea, amortización e intereses. Hay que distinguir entre tres tipos de cuotas, saber que son y cuál de ellas no resulta más interesante en cuanto a nuestra capacidad de endeudamiento:

– Cuota constante: la amortización de capital y los intereses no varían a lo largo de la vida total del préstamo. Es la más común y suele aconsejarse a economías domésticas estables.

– Cuota creciente: la amortización de capital y los intereses varían a lo largo de la vida total del préstamo, por lo que conlleva más gastos. Suele aconsejarse a clientes que puedan disponer de mayores ingresos en el futuro, por lo que requiere una planificación mayor no exenta de riesgo.

– Cuota decreciente: es el reverso de la cuota decreciente. La amortización y los intereses son más caros al principio y más baratos a posteriori. Se le recomienda a clientes que dispongan de una buena provisión de capital.

¡CUIDADO CON LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS!

Los bancos son expertos en “vender” todo tipo de cláusulas, pero el cliente debe ser precavido. Estas son las cláusulas más habituales:

– Cláusula cero: los intereses nunca pueden ser inferiores al 0% o al menos eso es lo que dicen los bancos. Si el euribor arrojara un interés negativo no podríamos beneficiarnos de ello.

-Cláusula de redondeo al alza: en el caso de las hipotecas con interés variable el cálculo de dichos intereses se hace al alza.

– Cláusula de vencimiento anticipado: si el cliente deja de pagar una sola cuota mensual, el banco se reserva el derecho de iniciar el desahucio y, aún así, exigirte el pago del préstamo.

– Cláusula suelo: representa un impedimento a la hora de que el cliente se beneficie de las posibles bajadas de interés y, por consiguiente, pagar menos letra. Es muy común y muchos ni siquiera saben que la tienen.

¿Y QUE PASA SI NO PUEDO PAGAR?

Hay que ser muy responsable a la hora de contratar un préstamo hipotecario si para su aprobación se requiere una garantía. Esta garantía suele ser un aval, una persona que, en caso de de impago, se haga responsable de la deuda con dinero o propiedades. Por ello es preferible delimitar nuestras posibilidades económicas a la hora de contratar una hipoteca. En caso de impago también pueden valorarse otras opciones antes de comprometer a nuestro avalista:

PRODUCTOS VINCULANTES

A la hora de contratar una hipoteca la entidad bancaria te ofrece una serie de productos vinculantes, como pueden ser la domiciliación de la nómina y recibos, la contratación de tarjetas de crédito, planes de pensiones o seguros de vida u hogar. Contratar estos productos no es obligatorio pero la entidad bancaria se encarga de incluirlos discretamente en la operación hipotecaria. En caso contrario puede rechazar la aprobación de la hipoteca, aunque nunca se reconozca este modo de actuación. Por lo tanto, conviene tener mucho cuidado con estas “imposiciones”.

EL INCÓMODO ASUNTO DE LAS COMISIONES

Las comisiones son las cantidades que las entidades bancarias cobran por prestar dinero. Hay que entender en qué consisten y determinar si no son abusivas. Las más comunes son:

– Comisión de estudio o apertura: se trata de un porcentaje del préstamo total aprobado y sólo debe ser cobrado en una única ocasión.

-Comisión por novación o subrogación: se paga cuando el préstamo es “adquirido” por otra entidad. Suele ser el 0,5 % entre el primer y quinto año y 0,25 € a partir del sexto año.

– Comisión por amortización anticipada: se cancela el préstamo antes del plazo previsto y la entidad bancaria cobra por ello una comisión como compensación por lo que deja de percibir. Esta comisión no puede superar el 1% -siempre que no se trate de una subrogación-.

– Comisión por cancelación: cuando la hipoteca y los intereses se han pagado en su totalidad la entidad bancaria cobra una cantidad preestablecida.

CONCLUSIÓN

Con todo, es fundamental leer “la letra pequeña” de nuestra hipoteca para conocer todos los pormenores que el compromiso implica.